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La hipoteca inmobiliaria como garantía del pago

Como veíamos en entradas anteriores, si existen dudas sobre la solvencia de un cliente y antes que perder la oportunidad de venta, deberás valorar si te conviene solicitar una garantía complementaria que, llegado el caso, te asegure el cobro.

Para reforzar el derecho de cobro existen dos grandes categorías de garantías: las garantías personales y las garantías reales. Dentro de las segundas, nos encontramos con la hipoteca inmobiliaria, una de los instrumentos mas utilizados para fortalecer las garantías de cobro en una transacción mercantil.

La hipoteca inmobiliaria es el procedimiento que mayor seguridad otorga a un acreedor para garantizar el cobro de su crédito, ya que se trasfiere el riesgo a un tercero, de modo que si el cliente no paga, dispones de un seguro para cobrar todo o una parte de la deuda.

A los efectos de garantía real, existen dos tipos de hipotecas: las hipotecas ordinarias, que son aquellas que aseguran deudas ya existentes, es decir, se utilizan para garantizar créditos de existencia cierta y en los que exista una cuantía determinada. El segundo tipo de estas garantías son las hipotecas de seguridad, utilizadas para asegurar obligaciones futuras o créditos inciertos en su existencia, o bien, indeterminados en su cuantía. También para asegurar aquellas deudas que pueden originarse a través de transacciones todavía no realizadas, cuando se prevean operaciones comerciales prolongadas en el tiempo.

La hipoteca inmobiliaria es por desgracia bien conocida por todos y deberá constituirse como ya sabemos en escritura pública y figurará inscrita en el registro de la propiedad, de esta forma la finca hipotecada propiedad del deudor responderá de las deudas contraídas por éste.

La ley tiene previstos unos procedimientos muy rápidos y para la realización de los créditos garantizados por hipotecas, por lo que, a pesar de los gastos que supone su constitución, en Salazar Asesores tenemos el convencimiento de que son un medio muy adecuado para garantizar el cobro, ya que es un crédito que tiene preferencia sobre cualquier otro.

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El peor enemigo del cobro

Existe en España una especie de temor entre los acreedores a la hora de reclamar las deudas, algo parecido a un miedo escénico a iniciar el proceso de cobro. En otros países la cultura empresarial es menos permisiva y las empresas son mucho más beligerantes a la hora de reclamar los pagos, obteniendo buenos resultados.

Si en tienes ese miedo escénico o no te atreves a reclamar enseguida el cobro de las facturas vencidas por miedo a proyectar una imagen de excesivo rigor y dureza, siempre te quedará acudir a Salazar Asesores, donde hacemos ese trabajo por ti.

En nuestro despacho, tenemos la filosofía de que una reclamación temprana permite detectar a tiempo un posible cliente incobrable. Conseguimos proyectar un efecto psicológico positivo sobre tu empresa, ya que la mayoría de los deudores respetan a los acreedores que saben controlar los cobros. Además, el hecho de que el departamento de recobros de tu compañía lo gestione un despacho profesional y cualificado como en nuestro, hace que el proceso sea tomado mas en serio por el deudor y esto multiplica las posibilidades de recuperar los impagos.

Tal y como veíamos en nuestra primera entrada, el tiempo es el peor enemigo del cobro. Esto es una máxima en el proceso de recobro y lo sabemos en nuestro despacho. La experiencia nos dice que a medida que transcurren los meses, la probabilidad de que un impagado se convierta en un incobrable aumenta de manera espectacular.

El quid de la cuestión en materia de recobros y del que va a depender su éxito, es la rapidez con la que se interviene. Las posibilidades de cobro son muy elevadas si se pasa a la acción antes de los tres meses de producirse el impago, pero empiezan a disminuir a medida que transcurre el tiempo, y van disminuyendo progresivamente por cada mes de espera. Según estudios sobradamente conocidos, a los 90 días desde el impago las probabilidades de cobro se reducen radicalmente.

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La morosidad en Portugal

¿Exporta mercancías al país vecino? ¿Tiene clientes en Portugal? Si su respuesta es afirmativa, debería saber que las aseguradoras de créditos consideran a Italia y Portugal como de “alto riesgo” por el elevado volumen de morosidad. Nuestra proximidad geográfica al mercado luso, hace que el empresario extremeño sea especialmente vulnerable ante una probable situación de impago procedente del otro lado de la raya.

El porcentaje de impago en estos dos mercados está alcanzando cotas muy elevadas, originando gran preocupación para los exportadores españoles. Tanto Portugal como Italia son los países que tienen los índices de morosidad más altos de la zona euro. Las empresas españolas aseguran que ya han reforzado los controles y el análisis de cada una de las operaciones hacia estos dos mercados, con el objetivo de evitar que repercutan negativamente en sus resultados.

Portugal es el tercer cliente de España en el mundo, por detrás sólo de Francia y Alemania. Italia es el cuarto destino de nuestros productos y entre ambos mercados suman el 17,4% del total de nuestras exportaciones.

La composición sectorial de las exportaciones españolas a Portugal, está encabezada por la tecnología industrial que se sitúa en el primer lugar del ranking, seguido de la moda, la industria auxiliar de la construcción y la industria química. Son las empresas de este sector las más perjudicadas por estos datos tan funestos.

Grecia, Polonia, Hungría y la recién incorporada Rumania completan la lista de los seis países con mayor morosidad en el comercio de la Unión Europea. También se ha confirmado un empeoramiento entre las empresas del Reino Unido, quinto destino de la exportación española.

Cuando la negociación extrajudicial con nuestros deudores extranjeros no ha sido fructífera y tal como hablamos en entradas anteriores, existe un proceso monitorio europeo que simplifica, acelera y reduce los costes de litigación en asuntos transfronterizos relativos a créditos dinerarios no cobrados en materia civil y mercantil. El requerimiento europeo de pago se reconoce y aplica en todos los Estados miembros, a excepción de Dinamarca.

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¿Fracaso de la ley antimorosidad?

Parece que tras un año y medio desde que empezó a aplicarse la llamada ley de morosidad, sus efectos en la economía española han sido, hasta ahora, más bien escasos. Las administraciones públicas así como las empresas en general, siguen retardando sus pagos por la falta de liquidez y, sobre todo, de crédito. Las empresas españolas, debido a la crisis,  siguen pagando sus facturas con un retraso medio que, en cómputo, duplica con creces la media de otros países de la Unión Europea.

Las estadísticas nos revelan que en España, lejos de disminuir el plazo medio de pago, ha aumentado hasta los 106 días, mientras que  la media europea en el plazo medio de pago se sitúa en 53 días.

La normativa tenía como objetivo corregir desequilibrios y favorecer la competitividad logrando un crecimiento equilibrado de la economía. Repasemos los objetivos mas interesantes de la ley antimorosidad y reflexionemos y se han logrado los objetivos fijados:

Sector público: se reduce a un máximo de treinta días el plazo de pago, que se aplicará a partir del 1 de enero de 2013. La ley propone un procedimiento efectivo y ágil para hacer efectivas las deudas de los poderes públicos y mecanismos de transparencia para un mejor cumplimiento de las obligaciones de pago.

Sector privado (empresas): el plazo máximo de pago es de sesenta días por parte de empresas para los pagos a proveedores. Este plazo de pago no podrá ser ampliado por acuerdo entre las partes, para evitar posibles prácticas abusivas de grandes empresas sobre pequeños proveedores. También se refuerza el derecho a percibir indemnización por incumplimientos y se promueve la adopción de buenas prácticas en materia de pagos. Estos plazos de pago se computan a partir del día de recepción de los bienes o servicios adquiridos.

¿Qué opináis sobre la ley antimorosidad? ¿Se están cumpliendo los plazos? ¿Cuál es vuestra experiencia personal?

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Documentar la deuda: el albarán de entrega

Como hemos visto en entradas anteriores, la factura, ya sea completa o simplificada, no es suficiente para demostrar la existencia de un crédito a favor del proveedor. Si no existe un albarán que documente la entrega o prestación, el deudor siempre se podrá oponer al pago alegando no haber recibido las mercancías o no estar de acuerdo con los importes de la factura.

El albarán es un documento de vital importancia en el momento de acreditar la existencia e importe de la deuda, ya que el acreedor únicamente con la factura no puede demostrar la realización del acuerdo mercantil y necesitará siempre el albarán firmado por el cliente para dar sostén a la factura.

Los albaranes han de estar debidamente cumplimentados y contener todos los elementos necesarios para que surtan los efectos deseados:

1- Nombre del comprador
2- DNI
3- Firma del comprador o su representante
4- Cargo de la persona que firma como responsable de la recepción de las mercancías
5- Se deberá complementar con el sello de la empresa.

Si se da le supuesto de que la mercancía viaje por medio de un transportista externo, desde Salazar Asesores recomendamos que el proveedor le exija que acredite las entregas mediante albaranes firmados por el destinatario final y a su vez hacerle firmar un albarán en el momento de recibir las mercancías que se transporte. El fin de esté trámite es que el repartidor de fe de la entrega y recepción del género en el almacén del comprador, asegurándonos así una prueba a nuestro favor que, llegado el caso, nos será mas que útil.

En el supuesto de que no exista albarán y nos queramos asegurar el pago futuro, la solución pasa por conseguir que el comprador firme la copia de la factura bajo una nota que indique conformidad con la cantidad, precio y condiciones de pago.

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La fianza civil como garantía de la deuda

Afanados por asegurarnos el cobro, vamos a ir viendo las garantías, tanto personales como reales, que tenemos a nuestro alcance para asegurarnos el cobro de nuestra deuda. Garantías que nos respaldan en caso de tener duda sobre la solvencia de los clientes de la empresa o cuando el volumen de la operación comercial hace necesario el establecimiento de este tipo de  medidas.

La primara garantía a comentar es la finaza civil, la mas conocida de todas. En la fianza civil ordinaria, regulada en nuestro Código Civil, el fiador responde del cumplimiento de la obligación si el afianzado no lo hace, es decir, responde subsidiariamente.

En principio, la obligación del fiador es subsidiaria respecto a la obligación del deudor, lo que significa que el acreedor debe reclamar el pago de la deuda en primer lugar al deudor principal. Sólo en el caso que el deudor principal resulte insolvente, puede reclamar al fiador.

Esta responsabilidad subsidiaria hace que el fiador pueda oponerse a la reclamación del acreedor en determinados supuestos, como por ejemplo cuando no se hubiere demostrado el incumplimiento del deudor principal, o también cuando habiendo incumplido, el deudor tenga patrimonio con el que responder de su incumplimiento.

No obstante, en esta modalidad de fianza el fiador puede firmar una cláusula renunciando a sus beneficios legales y declararse de forma expresa obligado solidariamente responsable del pago de la deuda, es decir,  la fianza es solidaria y el acreedor puede reclamar directamente contra el fiador, prescindiendo de la situación del deudor principal.

Este tipo de cláusula se suele incluir en las fianzas solicitadas por las entidades financieras en los supuestos en los que conceden créditos a clientes de escasa solvencia.

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Deudores extranjeros

Si ya hemos comprobado que la reclamación de un crédito vencido compleja, cuando se trata un deudor extranjero, el grado de dificultad en la consecución del cobro se multiplica por cuatro.

Resulta conveniente el conocimiento de estos medios para cobrar deudas, pues nuestra situación fronteriza y la cada vez más frecuente relación comercial y de negocios con Portugal, está haciendo proliferar toda clase de problemas a la hora de tratar con nuestros clientes.

En España, disponemos de algunos sistemas o mecanismos de defensa, en relación con los impagos, como el arbitraje, la acción extrajudicial o la judicial. En los países comunitarios también podremos recurrir a algunos de estos métodos para recuperar nuestro crédito.

Arbitraje: la opción de someter nuestros contratos u operaciones internacionales al sistema de resolución de conflictos mediante arbitraje, ha de ser aceptado por las partes con carácter previo

Entre las ventajas de este método, cabe destacar que podemos escoger el árbitro que  dispone de mayor conocimiento de la materia. Muchos de los conflictos o atrasos en la recuperación de créditos son debidos a cuestiones técnicas, concretas de cada sector. De ahí que contar con conocimientos específicos, ofrezca mayor calidad a la solución.

El arbitraje, a pesar de estar cada vez mas presente en nuestras operaciones comerciales con Portugal, aun carece de la popularidad suficiente. Esto hace que algunas compañías, por desconocimiento, no optan por este método.

Proceso Extrajudicial: Son muchas las compañías que ofrecen  este servicio extrajudicial, algunas de ellas vinculadas a la FENCA (Federation of European National Collection Associations).

En estos supuestos, hemos de mentalizarnos que estamos ante un conflicto internacional, lo que dificulta tanto las comunicaciones como los desplazamientos. Nuestro consejo es que se debe optar por una gestión o acción más directa y menos administrativa.  En la mayoría de los supuestos, el hecho de existir una considerable distancia, hace que el deudor se muestre más relajado frente al impago. Por consiguiente, es menos probable que espere respuestas activas por parte del acreedor.

Reclamación Judicial: se utiliza cuando la negociación extrajudicial no ha sido fructífera. Un proceso monitorio europeo simplifica, acelera y reduce los costes de litigación en asuntos transfronterizos relativos a créditos dinerarios no cobrados en materia civil y mercantil. El requerimiento europeo de pago se reconoce y aplica en todos los Estados miembros, a excepción de Dinamarca.

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Garantías que refuerzan nuestro derecho de cobro

En operaciones comerciales de gran volumen, o cuando sobre nuestro derecho de cobranza se cierne la más incómodas de las dudas, existen instrumentos que fortalecen las garantías de cobro en una transacción mercantil.

Si existen dudas sobre la solvencia de un cliente y antes que perder la oportunidad de venta, deberás valorar si te conviene solicitar una garantía complementaria que, llegado el caso, te asegure el cobro.

Para reforzar el derecho de cobro existen dos grandes categorías de garantías: las garantías personales y las garantías reales. La mayoría de este tipo de garantías consiste en transferir el riesgo a un tercero, de modo que si el cliente no paga, dispones de un seguro para cobrar todo o una parte de la deuda.

Las garantías personales se denominan de esta manera porque es una persona física o jurídica la que garantiza el cumplimiento de la obligación de pago de otra persona. En esta clase de garantías nos encontramos con los avales y fianzas.

Existe aval en la obligación cambiaria, es decir cuando una persona física o jurídica garantiza el pago de un documento cambiario: letra, pagaré o cheque.

Sin embargo cuando garantiza el pago de cualquier tipo de operación que no sea mediante la firma de un título cambiario, se convierte en fiador.

Las garantías reales son aquellas en las que no responde del pago de la deuda una persona sino una cosa. Llegado el momento del cobrar, y si el deudor no paga, el acreedor tendrá derecho a enajenar el bien para recuperar su crédito. En este tipo de garantías nos encontramos con las hipotecas y las prendas.

La hipoteca es el procedimiento que mayor seguridad otorga a un acreedor para garantizar el cobro de su crédito, ya que recae sobre un bien inmueble.

La prenda, por el contrario, la puede constituir el acreedor sobre un bien mueble para asegurar el pago de una deuda.

En Salazar Asesores conocemos todos los instrumentos para que las dudas no estanquen tus operaciones comerciales. Antes de cualquier transacción, te informamos de cómo evitar futuros problemas de impagos, asegurando el pago con la garantía más conveniente en cada momento.

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Preguntas frecuentes sobre el concurso de acreedores

Hasta el momento, hemos dedicado un par de entradas al concurso de acreedores, pero debido a lo reciente que tenemos la reforma en materia concursal, aun estamos un poco desorientados con este nuevo proceso que sustituye a las antiguas quiebras y suspensiones de pago. Las preguntas mas frecuentes que en Salazar Asesores nos plantean nuestros clientes son las siguientes:

¿Tiene ventaja el concurso voluntario?

A diferencia del llamado concurso forzoso, el voluntario (declarado a instancias del empresario deudor), permite a los gestores seguir llevando la dirección de la compañía, si bien sus decisiones la mayoría de las ocasiones son vetadas por el juez o por los administradores concursales.

¿Qué función tienen los administradores concursales?

Se hacen cargo de identificar el patrimonio de la empresa deudora, gestionando la venta de activos y la liquidación de la compañía de tal manera que no se ponga en peligro ni su actividad ni su patrimonio, lo que dificultaría la solvencia a la hora de saldar las deudas que tiene con sus acreedores. También se encargan de comprobar que no ha habido operaciones fraudulentas en años anteriores.

¿Quién nombra a estos administradores?

Lo hace un juez y normalmente son tres personas. En el caso que el concurso de acreedores se efectúe sobre una persona física, se nombrará un solo administrador concursal, por lo que en este caso los costes se reducen considerablemente.

¿Qué plazos encontramos en estos procesos?

Desde el momento que el juez acepta la petición de concurso de acreedores, los administradores concursales tienen dos meses para evaluar la situación de la empresa, aunque el plazo puede ampliarse otro mes en función de la complejidad de la tarea.

¿Qué acreedor cobra primero?

Los primeros en cobrar serán los trabajadores de la empresa, seguido de las administraciones públicas y los deudores con garantías reales, es decir, prendas e hipotecas. Los últimos en cobrar son todos los demás: los bancos que no tengan garantía de cobro, los proveedores, los suministradores…

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La morosidad en las familias

¿Ha cambiado el perfil del moroso en nuestro país? ¿Se corresponde el perfil del moroso con el del empresario u hombre de negocios? Hemos sido testigo de como durante el primer año de la crisis el aumento de la morosidad procedía de la incapacidad de promotores inmobiliarios en hacer frente a sus deudas, pero al día de hoy la morosidad azota con virulencia a las familias españolas. Un dato a tener en cuenta es que el aumento del paro ha llevado a la morosidad bancaria hasta el 10% del PIB español.

Con la experiencia que avala a Salazar Asesores en el ámbito del recobro, podemos realizar un análisis de la morosidad de las familias españolas diferenciando cinco perfiles distintos, a saber:

– Familias que han de ajustar su ritmo de vida a la situación actual. Han vivido por encima de sus posibilidades y con toda seguridad han de vender parte de su patrimonio para hacer frente a sus deudas. Podría ponerse como ejemplo a los empresarios y constructores víctimas del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Su situación actual en ocasiones resulta dramática.

– Familias monoparentales. Su delicada situación familiar y el ingreso de un solo salario (cuando existe), ponen a este tipo de familia en serios apuros. Normalmente andan sumidas en procesos judiciales como separaciones, disputa de patria potestad y otra situación que merman su estabilidad y su capacidad económica.

– Familias que ven sus recursos limitados por la crisis, normalmente con varios de sus  miembros en paro y en ocasiones baja cualificación profesional.

– Extranjeros Comunitarios. Se incluye en este grupo a esas familias, nacionales de algún país de la Unión Europea. Son sujetos que compraron su segunda residencia en la costa española al amparo de la fiebre inmobiliaria, en la mayoría de las ocasiones con una hipoteca concedida alegremente por un banco nacional.

– Familias de inmigrantes. El alto índice de desempleo y la falta de “papeles” hacen de esta categoría especialmente vulnerable y acentúa el peligro de exclusión social. Al no ser residentes en España y estar sometidos a fueros extranjeros es muy difícil cualquier tipo de negociación. Cambian de domicilio con frecuencia empujados por los trabajos temporales y discontinuos, haciendo que su localización sea complicada.

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